מודל אקונומטרי – מתווה מחקרי לבדיקת מגמות מחירי נדל"ן למגורים בישראל

א. הקדמה

אקונומטריקה היא מדידה כמותית סטטיסטית לבחינת יחסים בין משתנים כלכליים או אחרים, הכוללת מגמות, חיזוי ואנליזה רגרסיבית (היסטורית) של משתנים אלו. אקונומטריקה נחשבת כענף אמפירי של מדע הכלכלה ומשמשת לביצוע ניתוח כמותי לבחינת מגמות ותלות בין משתנים אשר נמצאים במודל האקונומרי. במודל האקונומטרי יש משתנה תלוי (משתנה נבדק) ומשתנים אשר משפיעים על המשתנה הנבדק. שיעור הטעות האפשרי (רמת מובהקות) של מודלים אקונומטריים תלויים באפשרות כי למרות שחזינו ערכים מסויימים של המשתנים המסבירים את המשתנה התלוי, נקבל תוצאה שאינה מסבירה לכאורה את המשתנה התלוי למרות שקיימת תלות בפועל. רמת הסמך הוא הסיכוי שנקבל תוצאה שמסבירה את המשתנה התלוי כהשלמה ל – 100% של רמת המובהקות. לכן כאשר בוחנים מודל ומידת סבירותו, ככל שרמת המובהקות נמוכה יותר ורמת הסמך עולה, המשתנים המסבירים מאששים באופן טוב ושלם יותר את המודל עם טעות חיזוי קטנה יחסית.
יש להדגיש כי מדובר במקרה זה על שיעור השינוי ברמת המחירים ולא ערכם המוחלט, אם כי ניתן להסיק על הסיבות המובילות לעליית המחירים הגבוהה של שוק הנדל"ן בעשור האחרון.

ב. נושא המחקר

בדיקת מגמת מחירי הנדלן כפונקציה של משתנים מסבירים הרשומים מטה. חלק מהמשתנים למרות השוני ביניהם תלויים זה בזה במידה מסויימת ולכן סוגיה זו נבדקת כהליך נוסף במשימת המחקר. המשימה עוסקת בגורמים המסבירים שינויים ברמות המחירים, למרות שרמות מחירים אינם בהכרח נובעים מביקוש או היצע. כאשר בודקים מגמות, אנו בוחנים את שיעור השינוי של המשתנים המסבירים לעומת שיעור השינוי של המשתנה הנבדק (התלוי). בנוסף, המשימה מבוצעת בנפרד לכל אזור ולאחר מכן לכלל האזורים. המודל יצביע על משתנים המסבירים שינויים לטווח קצר של עד חמש שנים, שינויים לטווח בינוני של עד 10 שנים וזמן ארוך של מעל ל – 10 שנים ועד 20 שנה.

ג. משתנים מסבירים (על פי שיעורי השינוי בהם בין תקופות המדידה)

• פער בין ביקוש להיצע – היצע הדירות לעומת הביקוש לדירות (על פי שיעור הגידול הטבעי בניכוי התמותה בתוספת עליה לישראל נטו, בתוספת מחצית משיעורי הגירושין ורכישת משקיעי חוץ המתכוונים להשתקע בישראל בפרק זמן של שנתיים). ידוע כי בישראל חסרות דירות באזורים מבוקשים יחסית. יש לשקלל את המשתנה לפי רמות הביקוש לאזורים השונים מסך הביקושים ולכן למרות שקיים עודף ביקוש לאזור המרכז, יתכן ויהיה קיים עודף היצע במקומות פחות מבוקשים. יש לחלק את הארץ לאזורים ולחשב משתנה משוקלל (על פי כמות ההיצע והביקוש של דירות במשקלים אזוריים) וששיעור השינוי בו יבדק מול רמות המחירים.
• משתנים מקרו כלכליים וענפיים – (מספר משתנים) המשתנים המסבירים הם מגוונים, אך מידת השפעתם אינה זהה. בתקופות מיתון אנו נצפה כי רמת הביקוש תרד והמחירים ירדו. המשתנים המסבירים רווחה כלכלית הם שיעורי השינוי ברמת התוצר, שיעור השינוי בגירעון התקציבי ושיעור השינוי בתעסוקה או באבטלה על פי אזורים. בנוסף, ידוע כי מידת ההסתמכות של הכלכלה על שוק הנדל"ן מעודדת או פוגעת בשגשוג כלכלי ולא רק כהשתקפות של המצב הכלכלי ולכן המתאם בין רמת התוצר לשוק הנדל"ן, אף אם לא משפיע מיידית, צפוי להשפיע בתקופות הבאות.
• שיעורי מיסוי – שיעורי המס בישראל עברו תמורות רבות ובשנים האחרונות אנו עדים לשינוי במיסוי לרעת משקיעים מקומיים. מצד שני חוק השבות והעובדה כי יהודים ברחבי העולם, לנוכח התגברות האנטישמיות, ירצו לעלות לארץ ולהשתקע בה, יש מסלול המקל על שיעורי המס עבורם. לכן כאשר מתבצעות רכישות על ידי סקטורים שונים, יש לשקלל את שיעור המס (לפי נתח של כל סקטור באופן נפרד – לרבות הבדלי מיסוי בין קניה למכירה) על פי מאפייני הקונה.
• משתני שירות ציבורי – רמת הבירוקרטיה בישראל וחוסר הוודאות הפוליטי הוא עניין קבוע בישראל. כאשר נוצר שינוי ברמת השירות הציבורית הוא עשוי לשנות את רמות הביקוש. כדוגמא למשתנה זה ניקח את הגידול או הקיטון שבמספר עובדי רשויות הנדל"ן כגון ממ"י, טאבו, מס שבח וכדומה, ביחס לסך הדירות הבנויות. ככל שמספר העובדים קטן ביחס לדירות בנויות + בתהליכי בניה, הבירוקרטיה תעלה (רמת השירות קטנה), צפויה לשנות את רמות המחירים במידה כזו או אחרת.
• תשואות מוסדות פיננסיים (שיעור הריבית) – ידוע כי כאשר התשואה משוק ההון פוחתת, הפרטים ירצו להשקיע בחלופות. במידה והריביות בבנקים אפסיות, האופציה היא להשקיע בבורסה ו/או בתשואות אחרות רלבנטיות ו/או בנדל"ן. מצד שני יש לזכור כי פנסיה חובה בישראל יוצרת מסלול מובנה ומחייב של השקעה בשוק ההון ולכן מדובר על השפעת ההכנסה הפנויה הנותרת. ההכנסה הפנויה היא סך ההכנסות בניכוי תשלומי המס וניכויי חובה אחרים, כגון ניכויים לפנסיה וכדומה.
• מדיניות תומכת ממשלתית – מלבד שיעורי המס, אנו רואים את ההשפעה החיובית של תוכנית דיור למשתכן לחסרי דיור המאפשר קניית דירות במחירים הנמוכים ממחירי שוק מקובלים. ביקוש זה, יכול להביא למצב שבו יזמים שלא פועלים במסגרת תוכנית ממשלתית יאלצו להתאים מחירים. המשתנה יבדק על פי שיעור השינוי של יחס הדירות הנמכרות במסגרות עידוד שונות בין תקופה 0 לתקופה 1.
• מצב פוליטי-מדיני – צבאי סביר להניח כי הביקוש מושפע מאזור שנתון למצב לוחמה לעומת אזורים שקטים יחסית. קניית נכסי נדל"ן באזור המרכז תועדף על פני רכישת מספר דירות באזור עוטף עזה וכדומה. משתנה זה הוא רלבנטי בתקופות שבהן קיימת מתיחות צבאית או מדינית או על פי צפי לתמורות במצב הבטחוני. המשתנה יבדק על פי מספר האירועים הבטחוניים ושיעור השינוי בהם בין תקופה 0 ל – 1. משתנה נוסף בקטגוריה זו הוא משתנה של רמת היציבות הפוליטית הנמדדת על פי מספר חברי הכנסת של מפלגות הקואליציה לעומת האופוזיציה או במילים אחרות, יציבות פוליטית.
• השפעות פיתוח אזורי – ידוע כי קיימת מדינת תל אביב ושאר מיני אזורים בארץ. פרטים רבים סבורים כי תל אביב היא המקום הטוב ביותר לקניית דירה. מקומות תעסוקה, תרבות ובילוי בתל אביב הם מהטובים בעולם. בנוסף ייבחן פיתוח סביבתי של אזורים אורבניים או כפריים כבסיס לעלייה בביקוש. ייבחן שיעור השינוי במדד פיתוח סביבתי באזורים שונים על פי רמת ההשקעה הציבורית במבנים ותשתיות והשקעות פרטיות ועל פי שיעור השינוי בהם בין תקופה לתקופה.
• חומרי גלם וטכנולוגית בניה – לעלות הבניה חלק בקביעת רווחיות היזמים. מצד שני יבוא חומרי גלם זול, שיטות בנייה משוכללות יותר, עשויים להקטין עלות זו ולאפשר הוזלה מצד העלויות. לכן כשדנים בצפי מחירים, יש לקחת בחשבון את ההשפעה שיש למשתנה זה על המחירים לרבות משך ביצוע בניה כתוצאה מטכנולוגיה משופרת. בחינת נתון זה הוא פונקציה של בדיקת עלויות בניה למ"ר (זמן ביצוע ועלויות ישירות) והשינוי בהם לאורך זמן. משתנה נוסף בעלויות אלה, הוא השירותים הנלווים להליך הבניה כגון: עורכי דין, שיווק וכדומה.
• שייכות תרבותית – אם אזור מסויים מכיל שיעור גבוה של אנגלו סכסיים כדוגמת רעננה או הרצליה, אנו נצפה כי ביקוש שיגיע ממדינות רלבנטיות או מדוברי אנגלית יעלה וישפיע גם על כלל הרוכשים. באותו האופן, כאשר אוכלוסיית נתניה, היא בעלת שיעור גבוה של דוברי צרפתית, היא תשפיע על רמת הביקוש של דוברי צרפתית. אזור המאופיין בקבוצה תרבותית יקבל את ערכו על פי מידת האחידות התרבותית ושיעור השינוי במשתנה יהווה את הערך במודל. לכן המשתנה שנבדק הוא רמת האחידות התרבותית על פי מוצא אתני.
• משתנה ציפיות – רמת סיכון – משתנה מקרי – כלל ידוע הוא שכאשר אנו מאמינים במשהו מסוים הוא מתגשם והמקור הוא האמונה עצמה ולא בהכרח משתנה כלכלי-כמותי. משתנה הציפיות הוא משתנה המקבל ערך של שינוי ברמות המחירים בין תקופה 0 לתקופה קודמת בניכוי שיעור השינוי בשאר המשתנים המסבירים. הערכים יכולים להיות שליליים או חיוביים והם משלימים ומסבירים את הפער בין תוצאת המודל לבין הנתונים בפועל. ניתן להסביר משתנה זה כרמת סיכון השוק ולכן ערך זה חלקי שיעור השינוי ברמת המחירים בערכו המוחלט, משקף את רמת הסיכון ו/או חוסר הוודאות במשק. למשתנה זה חשיבות יתרה והוא מסביר לעיתים את היד הנעלמה שאחראית על השינויים ברמות המחירים.

ד. המשתנה התלוי

המשתנה התלוי הוא שיעור השינוי ברמת המחירים בין תקופה 0 לתקופה הקודמת (-1) על פי נתוני רשות המיסים ומס שבח ו/או הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.

ה. איסוף נתונים

על מנת לבדוק כל משתנה מסביר ולהתאים אותו למגמות בעבר, יש לאסוף נתונים ולאחר מכן לבנות את מערך התקופות המתאימות לתקופת המדידה של אותם המשתנים. במידה וחסרים נתונים יש ליצר נוסחאות ומשתנים שווי משקל להערכת הנתונים החסרים על מנת לקבל ערכים מתאימים.

ו. הרצת המודל

המודל ייבחן בטווח של 20 השנה האחרונות. תקופה זו יכולה לשקף טוב מהם המשתנים המרכזיים למגמות המחירים והאם ניתן לחזות את הצפוי לנו בכלל הארץ ו/או באזורים מסוימים ואף יכול לשקף תמורות במחירי הנדל"ן במקומות אחרים בעולם. למודל אפשרויות חישוב מגוונות ותבחר האפשרות המתאימה ביותר לכלכלת ישראל ברמת סמך גבוהה ככל שניתן.

הצעת המחקר הזו הינה סכמטית ומשמשת כהקדמה לכל המעוניין לקבל מחקר בתחום.
ניתן להתקשר למשרדי חברת אינווירוגרין – 03-7739936 ולבקש את רון קאולי