דף הבית » מאמרים » מחירי הנדל”ן והקשר לתמריצים חיוביים או שליליים

מחירי הנדל"ן והקשר לתמריצים חיוביים או שליליים

רקע כללי

ישראל חווה מידי פעם תנודות במחירי הנדל"ן, אך בטווח הארוך חוותה עלייה משמעותית. אנו יכולים לדמיין מדוע: כאשר מדינת ישראל עם כמה מאות אלפי יהודים בימיה הראשונים ועם סיכויים רעועים לשרוד,הפכה לאחת המדינות החזקות במזרח התיכון עם אחת מהכלכלות החזקות ביותר וצבא חזק שיכול לאבטח אותה מפני אויביה חסרי המנוח.

סביר לחשוב כי עליית המחירים תמשיך. השאלה היא מדוע אנו חווים בטווח הקצר תנודות. התשובה היא פשוטה. בניסיון להוזיל את מחירי הנדל"ן ולהניח לילדינו לרכוש את דירתם הראשונה במולדתם, ממשלת ישראל מעלה מסים ומטילה היטלים על מנת להקטין ביקושים ממשקיעים, ולצייר קו מחירים זול יותר לאזרחים יהודים בעיקר, שגרים כאן או שמבקשים להגר ממדינות אחרות ועד כה ללא כל הצלחה בטווח הארוך.

מגמות וגורמים

סוגיה בסיסית אחת מתייחסת לתפיסה האנושית כדי שנבין את הגורם העיקרי למגמות עתידיות. ראשית, אנשים רוצים להרגיש "בטוחים" ו "בטוח" הוא לצפות מה יקרה להבא. אם המחירים עולים, רובנו חושבים שיש ביקוש ושגשוג ולהיפך. אנו רואים שקבלנים ויזמים מניחים שמרכז ישראל עדיף ליזמות, מאשר הצפון או הדרום. אנחנו יכולים לראות זאת באמצעות התרשימים להלן. מכאן שסביר להניח שפיתוח המרכז על חשבון הצפון והדרום יימשך. זוהי תפיסה שכפי הנראה תניע את התקופות הבאות. בשל אותה הרגשת ביטחון, אנו סבורים כי אנו נמצאים בשגשוג, אך תחושת הביטחון היא מדומה ותיצור בעייה דמוגרפית-כלכלית לאומית.

היתרים ליחידות דיור
תקפה	מרכז	צפון	דרום	ת"א	חיפה	ירושלים	סה"כ
1995	26,453	9,312	10,663	5,267	7,370	4,055	65,234
1996	16,694	10,066	9,867	4,851	8,702	6,035	58,217
1997	14,722	9,997	11,967	4,302	5,876	4,290	57,442
1998	11,886	7,309	8,183	4,549	4,141	2,960	42,370
1999	10,361	6,402	6,144	4,392	4,442	2,178	39,999
2000	14,513	7,031	6,203	4,152	3,759	3,861	43,137
2001	8,652	7,545	5,339	3,518	3,859	2,252	33,188
2002	10,671	6,092	6,577	4,021	3,141	2,530	34,487
2003	9,004	5,689	5,007	3,264	3,296	2,020	30,248
2004	9,600	5,144	3,247	4,292	2,258	1,993	28,331
2005	10,547	5,250	4,506	4,856	2,673	2,808	32,478
2006	9,464	5,654	2,902	4,888	2,165	3,858	30,468
2007	9,361	6,471	3,216	4,906	2,002	3,027	31,160
2008	12,164	5,715	3,170	4,293	2,142	2,898	33,171
2009	12,289	6,231	3,415	4,612	2,669	1,757	33,477
2010	17,352	6,225	6,778	5,326	3,489	3,152	43,353
2011	18,739	7,165	8,111	6,334	4,602	4,276	50,339
2012	13,215	7,837	5,746	7,894	4,933	4,520	45,515
2013	16,600	8,202	5,957	6,895	5,740	4,172	50,153
2014	13,634	8,079	5,544	7,063	7,646	4,081	47,967
2015	14,377	8,678	6,980	8,679	10,577	4,070	55,715
2016	13,680	7,993	9,970	7,690	7,947	4,287	54,055
2017	14,962	6,675	8,030	7,874	10,896	3,877	54,271
2018	16,047	8,123	4,142	14,831	6,191	5,216	54,271
Total	324,987	172,885	151,664	138,749	120,516	84,173	1,049,046

רוב המשקיעים, קבלנים ויזמים מאמינים שמרכז ישראל הוא מקום טוב יותר עבורם, מסיבות שונות: רמת חיים, פיתוח, ביקוש גבוה ורווחים גדולים יחסית. כעת ניתן לשאול: מהן המגמות העתידיות? האם אפשרי לשכנע משקיעים להעביר השקעות מהמרכז ולעבור לצפון ו / או לדרום? התשובה היא שתלוי מה מציעים או עושים בפועל.

היתרים ליחידות דיור – שיעור מסה"כ
תקופה	מרכז	צפון	דרום
1995	40.55%	14.27%	16.35%
1996	28.68%	17.29%	16.95%
1997	25.63%	17.40%	20.83%
1998	28.05%	17.25%	19.31%
1999	25.90%	16.01%	15.36%
2000	33.64%	16.30%	14.38%
2001	26.07%	22.73%	16.09%
2002	30.94%	17.66%	19.07%
2003	29.77%	18.81%	16.55%
2004	33.89%	18.16%	11.46%
2005	32.47%	16.16%	13.87%
2006	31.06%	18.56%	9.52%
2007	30.04%	20.77%	10.32%
2008	36.67%	17.23%	9.56%
2009	36.71%	18.61%	10.20%
2010	40.02%	14.36%	15.63%
2011	37.23%	14.23%	16.11%
2012	29.03%	17.22%	12.62%
2013	33.10%	16.35%	11.88%
2014	28.42%	16.84%	11.56%
2015	25.80%	15.58%	12.53%
2016	25.31%	14.79%	18.44%
2017	27.57%	12.30%	14.80%
2018	29.57%	14.97%	7.63%

הממשלה כגורם

ממשלות פועלות על פי מדיניות מיושנת. הם יכוליםלהטיל מסים נוספים באזורי ביקוש גבוהים המכוונים למשקיעים וכו'. זה לא יכול לעבוד למשך זמן רב. למה? מאחר ולא ניתן להטיל מסים גבוהים יותר כאשר לא ניתן להרוויח. למעשה ניתן להרוויח במרכז, טוב יותר מאשר במקומות אחרים, אך בשל הטלת מיסים, אנו מגבילים את האפשרויות. איננו יכולים לספק תמריצים לבניית הצפון או הדרום משום שהתקציבים מוגבלים והמדיניות הפיסקלית נובעת בסופו של דבר מתפיסת הציבור שהרווחים העיקריים נמצאים במרכז הארץ. מתוך הנחה זו, האם הממשלה יכולה לפעול הנגד המגמות ואמונות הציבור? אם תנסה, היא עלולה להכניס את הכלכלה שלנו למיתון יחסי.

למה אנחנו יכולים לצפות?

נוכל לגרום לשגשוג בחלקים אחרים של ישראל בדומה למרכז, רק אם נשכנע את הציבור להאמין שרמת החיים שלו לא תיפגע ואפילו תעלה באזורים אחרים מלבד המרכז. ממשלות עובדות לאט, קשורות לחוקים מגבילים ולמוסדות אינטרסנטיים כדוגמת מנהל מקרקעי ישראל ואינן יעילות בשכנוע הציבור.
בדמוקרטיות, הציבור מחליט מה יקרה וזה כבר קרה. הדרך היחידה היא לגרום לציבור להאמין בהטבות שייווצרו הן על ידי יזמים והן על ידי משקיעים באזורים אחרים מלבד המרכז. יזמות פרטית היא מפתח להצלחה מאחר ומושתתת על הלכי הציבור וכוחות השוק.
במקום זאת, הממשלה מונעת רווחים מיזמים, מגבילה את הפיתוח למרות הצהרותיה ותלויה במערכת פוליטית-מבנית שאינה מאפשרת שינוי אמיתי. כוחות שוק הם הרבה יותר חזקים. עיריות ומועצות, אף הן, פועלות כגוף אינטרסנטי מגביל ועניינן הוא הגדלת עושרם הנקודתי ולכן אינן מסייעות.

מסקנה: נצפה לעוד מאותו דבר, אלא אם כן נשכנע את הציבור באמצעות תמריצים ועובדות על הקרקע ולא באמצעות "עונשים". הכוונה כלכלית בדמוקרטיות היא בעיקר על פי מדיניות תמריצים נכונה וויסות כוחות שוק באמצעותם.

מספרים וחישובים

מספרם השנתי הממוצע של עולים חדשים בארבע השנים האחרונות הוא כ -25 אלף (המחייבים כ -7,000 יחידות דיור חדשות). שיעור הלידה והפריון הוא כ -2% מכלל האוכלוסייה, כך שהביקוש הצפוי לדירות חדשות הוא כ -185 אלף בשנה. חלק מהאוכלוסייה נשוי (30%), שיעור הגירושין (27% מכלל הנשואים) ושיעור תמותה של כ -0.3% מכלל האוכלוסייה (27 אלף לשנה). מכאן אנו למדים מהו מספר הדירות החדשות החדשות שנדרשות מידי שנה.
האוכלוסייה בישראל היא כ -8.9 מיליון. כאמור לעיל המספר העליון של יחידות דיור חדשות הוא 185,000 בשנה. אם נפחית זוגות נשואים, שיעור תמותה ונוסיף גירושין אנו מקבלים את התוצאה הבאה:

185,000 – זוגות נשואים + גרושים = 117,785 *
* (ניתן לפנות למו"ל לחישוב מדויק)

פירוש הדבר כי בכל שנה קיים חוסר של כ 64,000 יחידות דיור (בהנחה שנבנות כ – 54,000 יחידות דיור בשנה). אם אנחנו מאמינים שחלק גדול מהאוכלוסייה אינו רוצה לעזוב את המרכז, נוכל להעריך שבשנים הקרובות נגיע למחסור של מאות אלפי יחידות דיור ואזורים שוממים ובנוסף יזמים וקבלנים הנמצאים במצוקה תזרימית.

מה בהמשך?

ראשית, רצוי לקנות דירות באזורי ביקוש גבוה. אנו מאמינים כי המחירים ימשיכו לעלות. שנית, חשוב לראות אם יש תוכניות ייחודיות לפיתוח אזורים מסוימים, למרות שלעת עתה אין להם ביקוש גבוה. זה עשוי להיות אטרקטיבי בשל פיתוח סביבתי, מתקני תרבות ופיתוח תשתיות המהווים תמריצים. בכל אופן, חשוב לדעת מהם הטעמים של ישראלים כי שיקולים לא גלויים, הם בעלי משמעות כשמנסים להבין מדוע בעתיד יהיה לאזור ביקוש גבוה.

להערכתנו, ישראל עומדת בפני משבר דיור בגלל תפקוד ממשלתי לקוי וכוחות שוק. המשמעות היא שצעירים יצטרכו לחפש מקומות אחרים מאשר ישראל, לחיות בהם. בכל אופן, בשלב הראשון, פערים חברתיים וניכור בין מעמדות חברתיים-כלכליים, ילך ויגדל. לסיכום – בשנים הבאות, בעיקר עשירים יחסית יוכלו לחיות במדינה היהודית וחלק נרחב מצעירי ארצנו יעמדו בפני שוקת שבורה או שיעזבו או שיידונו לחיי מצוקה.